Chatbot in agenzia immobiliare: annunci e capitolati

Un chatbot immobiliare è un assistente sul sito dell'agenzia o del costruttore che risponde da solo alle domande di chi cerca casa: quanti metri ha il trilocale, di che classe energetica è, che pavimenti monta la nuova costruzione, se la cucina è compresa. Risponde a qualsiasi ora, usando gli annunci del sito e i documenti che carichi, come capitolati, piantine e brochure.

Chi cerca casa fa decine di domande su ogni immobile, e le fa quando ha tempo: la sera, dopo cena, o la domenica mattina mentre scorre gli annunci sul divano. A quell'ora l'agenzia è chiusa e il cantiere pure. Eppure quasi tutte le risposte esistono già, scritte nella scheda dell'annuncio o nelle pagine del capitolato che nessuno legge fino in fondo.

In questa guida vediamo come un chatbot aiuta i visitatori a orientarsi tra gli annunci, a trovare le informazioni tecniche delle nuove costruzioni e ad arrivare in agenzia con le idee più chiare. Se vuoi prima il quadro generale, parti dalla guida al chatbot AI per sito web.

Se vuoi vedere come funziona Kiedi per la tua agenzia, trovi tutto nella pagina chatbot per agenzie immobiliari.

Le domande che arrivano su ogni annuncio

Chi lavora in agenzia le conosce a memoria. Cambia l'immobile, ma le domande sono queste:

• Superficie: metri quadri commerciali o calpestabili, quanto è grande il balcone, se la cantina è compresa nella metratura.
• Spese condominiali: quanto si paga al mese o all'anno, cosa comprendono, se il riscaldamento è centralizzato.
• Classe energetica: che classe ha l'immobile, se l'APE è già disponibile, che tipo di impianto c'è.
• Posizione e servizi: piano, ascensore, esposizione, posto auto o box, distanza da scuole e fermate.
• Disponibilità e visite: se l'immobile è ancora libero, quando si può vedere, se è abitato.

Le prime quattro hanno quasi sempre la risposta scritta nella scheda dell'annuncio. La quinta dipende da te, ed è giusto così. Immagina un'agenzia con una quarantina di immobili in portafoglio che riceve venti o trenta richieste a settimana dal modulo del sito: buona parte chiede un dato già pubblicato. Ogni risposta scritta a mano è tempo tolto alle visite e alle trattative.

Orientarsi tra gli annunci

Un sito immobiliare ha filtri per zona, prezzo e numero di locali. Funzionano, ma chi cerca casa non pensa per filtri. Pensa per esigenze: "mi serve una camera in più per lo studio", "voglio un terrazzo", "niente piano terra".

Trovare l'immobile giusto con una domanda

Il chatbot capisce la domanda scritta in modo naturale e indica gli annunci del sito che corrispondono. Sotto la risposta mostra i link alle pagine usate, così la persona apre direttamente la scheda.

Immagina uno scambio così sul sito dell'Immobiliare Rossi, un'agenzia di fantasia:

• Visitatore: Avete un trilocale con balcone in zona centro sotto i 300.000 €?
• Chatbot: Sul sito ci sono due immobili che corrispondono: un trilocale di 85 mq al terzo piano con balcone abitabile a 268.000 € e un trilocale di 92 mq con due balconi a 295.000 €, classe energetica C. Trovi i link alle schede qui sotto.

Una precisazione importante: il chatbot non interroga il gestionale in tempo reale. Conosce gli annunci che ha letto sul sito all'ultimo aggiornamento. Se vendi un immobile o lo togli dal sito, premi "Aggiorna" nella sezione Fonti, altrimenti il chatbot potrebbe continuare a proporlo. Il sito viene riletto anche da solo, una volta al mese con lo Starter e una a settimana con Pro e Agenzia, ma quando il portafoglio cambia conviene non aspettare.

Confrontare due immobili

Molte persone restringono la scelta a due o tre immobili e poi restano ferme lì. Il chatbot può mettere in fila le differenze usando i dati delle schede: metri quadri, piano, classe energetica, spese condominiali, posto auto.

Un altro esempio di fantasia:

• Visitatore: Che differenza c'è tra il quadrilocale di via Verdi e quello in viale Europa?
• Chatbot: Quello di via Verdi ha 110 mq, è al secondo piano senza ascensore e ha spese condominiali di 90 € al mese. Quello di viale Europa ha 104 mq, è al quinto piano con ascensore, box doppio incluso e spese di 140 € al mese. Per la classe energetica di via Verdi l'annuncio non riporta il dato: ti conviene chiedere all'agenzia.

Anche qui vale la regola di fondo: il chatbot confronta solo quello che è scritto. Se un dato manca nella scheda, lo dice. Per questo le schede complete, con APE, spese e piano sempre indicati, rendono il chatbot molto più utile.

Capitolati, piantine e finiture: le risposte stanno già nei documenti

Per le nuove costruzioni le domande cambiano. Chi compra su carta, magari con il cantiere appena aperto, non può visitare l'appartamento. Vuole sapere com'è fatto e con cosa è costruito. Le risposte stanno in documenti lunghi e tecnici che raramente vengono letti per intero.

Capitolato e materiali

Il capitolato descrive tutto: struttura, isolamento, infissi, impianti, pavimenti, rivestimenti, sanitari. Sono spesso trenta o quaranta pagine. Caricalo in PDF e il chatbot risponde su domande precise: "Che serramenti sono previsti?", "Il riscaldamento è a pavimento?", "C'è la predisposizione per il fotovoltaico?", "Che classe energetica avrà l'edificio?".

La risposta riporta il dato del capitolato, senza arrotondare e senza aggiungere promesse. Se il capitolato dice "o similare", il chatbot lo riporta così com'è.

Piantine e metrature

Le piantine in PDF vengono lette per il testo che contengono: nomi degli ambienti, metrature, superfici di balconi e terrazzi, numero dell'unità. Dal piano Pro vengono letti anche i PDF scansionati. Il disegno in sé, invece, non viene interpretato come geometria: il chatbot non misura una parete dal disegno e non capisce da solo dove si apre una finestra.

Per questo conviene che ogni piantina abbia scritto in chiaro il nome di ogni stanza con i metri quadri, la superficie totale e il codice dell'unità. Una tavola con scritto "Unità B4, piano secondo, soggiorno-cucina 32 mq, camera 14 mq, bagno 5 mq, terrazzo 18 mq" permette al chatbot di rispondere bene a chi chiede quanto è grande la zona giorno.

Arredi, cucine e personalizzazioni

Nelle nuove costruzioni tante domande riguardano ciò che si può scegliere: finiture di pavimenti e rivestimenti, porte interne, cucina compresa o no, sanitari, varianti interne e relativi extra. Se hai un documento con le opzioni previste, i marchi dei fornitori e le scadenze entro cui scegliere, caricalo. Il chatbot risponde con quelle informazioni e rimanda al tuo ufficio vendite per tutto il resto.

Se ti chiedi come fa a trovare la frase giusta in un capitolato di quaranta pagine, lo spieghiamo in RAG spiegato semplice. In breve: cerca i passaggi più pertinenti alla domanda e risponde solo con quelli.

Da domanda a visita: contatti più qualificati per l'agenzia

Il chatbot non fissa visite e non inserisce i contatti in un CRM. Fa una cosa diversa: quando la persona è pronta, o quando chiede qualcosa che non è scritto da nessuna parte, indica i tuoi recapiti. Email, telefono, un link WhatsApp o la pagina contatti, a seconda di quelli che imposti.

Il risultato è che chi ti scrive o ti chiama ha già letto le schede, conosce metrature, spese e capitolato e ha deciso che l'immobile gli interessa. Ricevi meno email con scritto "è ancora disponibile? quanto sono le spese?" e più richieste come "vorrei vedere l'unità B4 sabato mattina". Le telefonate diventano più brevi e le visite più mirate.

C'è anche un vantaggio meno evidente: ogni conversazione resta salvata. Rileggendole scopri cosa chiedono davvero i visitatori e cosa manca nelle schede. Se tre persone in una settimana chiedono se c'è la cantina, è il segnale che quel dato va scritto nell'annuncio.

Nuove costruzioni e cantieri: un assistente per ogni progetto

Se sei un costruttore o un'agenzia che commercializza più iniziative, puoi creare un chatbot per ogni progetto, ciascuno con i suoi documenti. Il chatbot della palazzina in centro conosce solo il suo capitolato e le sue piantine, quello delle villette a schiera conosce solo le sue. Così le risposte non si mescolano e ogni sito o landing di progetto ha il suo assistente.

Il piano Starter comprende un chatbot. Il piano Pro, a 79 € al mese più IVA, ne comprende tre, con 5.000 messaggi al mese, 1.000 pagine e 200 MB di documenti, e legge anche i PDF scansionati. Il piano Agenzia, a 199 € al mese più IVA, arriva a dieci chatbot, 20.000 messaggi, 5.000 pagine e 1.000 MB di documenti, abbastanza per capitolati, brochure e tavole di più cantieri. Trovi il confronto completo nella pagina prezzi dei piani.

Le nuove costruzioni attirano spesso anche acquirenti dall'estero. Il chatbot risponde nella lingua in cui scrive il visitatore, anche se capitolato e sito sono solo in italiano. Secondo il report 2025 di Gate-away, gli Stati Uniti valgono il 25% delle richieste estere di case in Italia e il Regno Unito è il secondo mercato: un acquirente americano o inglese che chiede in inglese che tipo di infissi monta l'appartamento riceve la risposta in inglese, presa dal tuo capitolato.

Come prepararlo

1. Collega il sito con gli annunci

   Inserisci l'indirizzo del sito dell'agenzia o del progetto: il chatbot legge da solo le pagine degli annunci. Attenzione a due casi. Gli annunci pubblicati solo sui portali, come Immobiliare.it, Idealista o Casa.it, non vengono letti: il chatbot conosce solo il tuo sito. E se il tuo sito carica gli annunci via JavaScript, per esempio con un widget esterno collegato al gestionale, le schede potrebbero risultare vuote. Dopo il collegamento controlla nella sezione Fonti che gli annunci ci siano.

2. Carica capitolati, piantine e brochure

   Vanno bene PDF, file Word, file di testo e Markdown, e dal piano Pro anche i PDF scansionati. Carica il capitolato descrittivo, le piantine delle unità con le metrature scritte in chiaro, la brochure di progetto e, se ce l'hai, il documento con le personalizzazioni previste. Dai ai file un nome chiaro, così nella sezione Fonti li ritrovi subito quando vanno sostituiti.

3. Scrivi il messaggio di benvenuto

   Scegli un messaggio breve che dica cosa si può chiedere, e aggiungi fino a quattro domande suggerite, per esempio "Quali immobili avete con terrazzo?", "Che classe energetica ha il cantiere?", "Cosa prevede il capitolato per i pavimenti?". Scegli anche se il chatbot deve dare del tu o del Lei. Il widget mostra sempre un avviso fisso che si sta parlando con un'intelligenza artificiale.

Per l'installazione non serve un programmatore: copi una riga di codice e la incolli nel sito, oppure la mandi a chi lo gestisce. Se il tuo problema principale sono le email ripetitive in generale, trovi altri consigli nella guida al chatbot per l'assistenza clienti.

Domande frequenti